LMNP et revente : les 7 données à réunir avant de croire un calcul d'IA

Réponse courte. Une IA peut calculer une plus-value LMNP en trente secondes, avec un chiffre précis au centime, et se tromper de plusieurs milliers d'euros. Le calcul n'est jamais le problème. Ce sont les données en amont qui décident du résultat — et une IA qui en manque une assume le trou en silence. Voici les 7 pièces à réunir avant de poser la moindre question de plus-value.

1. Le calcul n'est jamais le problème

Les modèles de langage calculent très bien. Le risque n'est pas dans la formule, il est dans ce qu'on lui donne à manger : un calcul de plus-value, c'est 5 % d'arithmétique et 95 % de qualification des données.

2. La qualification : LMNP ou LMP ?

C'est elle qui choisit le régime. En cas de cession, c'est le statut du loueur — et non le classement du meublé — qui détermine le régime de plus-value : au-delà de 23 000 € de recettes représentant plus de la moitié des revenus d'activité du foyer, le loueur devient professionnel (LMP) et la cession relève des plus-values professionnelles. En dessous, c'est le régime des plus-values des particuliers (art. 150 U du CGI). Deux mondes fiscaux différents — et une question posée sans ce paramètre recevra une réponse générique.

3. Le régime : micro-BIC ou réel

Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire dépend désormais du classement : 50 % jusqu'à 77 700 € pour un meublé de tourisme classé, 30 % jusqu'à 15 000 € pour un non classé (loi Le Meur). Au réel, on déduit les charges et on amortit. Ce choix conditionne tout le reste — et il n'est pas neutre depuis 2025.

4. L'historique d'acquisition

Date exacte (l'acte, pas la mémoire), prix, frais, droits de mutation. Un écart d'un an sur la date peut déplacer un seuil d'abattement.

5. Les amortissements déduits — la réforme que les réponses périmées ignorent

Depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025, art. 84), les amortissements immobiliers déduits au régime réel se réintègrent dans le calcul de la plus-value : le prix d'acquisition retenu est minoré des amortissements pratiqués depuis l'acquisition — y compris ceux d'avant 2025 (réponse ministérielle du 24 mars 2026), sauf résidences services (étudiants, seniors, EHPAD). Exemple : bien acheté 220 000 €, amorti de 60 000 €, revendu 260 000 € — la plus-value brute passe de 40 000 € à 100 000 €. Toute IA formée sur les règles d'avant février 2025 sous-estime la base — et elle ne vous préviendra pas que son droit est périmé. Au micro-BIC, en revanche, la réintégration ne s'applique pas.

6. Travaux : réfection ou entretien ?

La réfection s'ajoute au prix d'acquisition, l'entretien courant non. La distinction tient aux pièces et aux dates, pas à l'intitulé.

7. La durée de détention — avec ses deux étages

Abattement pour durée de détention : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e — l'impôt sur le revenu est exonéré après 22 ans. Mais les prélèvements sociaux suivent leur propre barème (1,65 %, puis 1,60 %, puis 9 % par an) : l'exonération totale n'intervient qu'après 30 ans. Une réponse qui dit « exonéré après 22 ans » sans préciser « d'impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux » est incomplète exactement là où ça coûte. Base : 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Ce que fait une IA quand une donnée manque

Elle ne dit pas « je ne sais pas ». Elle choisit l'hypothèse la plus probable, calcule, et rend un résultat confiant. Poli, structuré, précis — et potentiellement faux sur le point qui engage. Ce n'est pas un défaut de l'IA : c'est la nature d'un modèle qui complète les trous. C'est au demandeur de boucher les trous avant.

La grille : 7 données avant toute question

1. Qualification LMNP/LMP — change le régime de plus-value lui-même
2. Régime micro ou réel — change le calcul, ses abattements, la réintégration
3. Date + valeur d'acquisition — change la base
4. Amortissements déduits (depuis l'achat) — change la réintégration 2025
5. Travaux réfection (factures) — change l'augmentation de base
6. Chronologie (mise en location, résidence principale) — change les seuils
7. Prix de cession envisagé — change le résultat (et la surtaxe au-delà de 50 000 €)

Le réflexe Fiscapilot

La bonne utilisation de l'IA en fiscalité n'est pas de lui poser la question à nu, mais de lui soumettre la question AVEC les pièces — et d'auditer son raisonnement plutôt que de copier sa conclusion. C'est ce que fait l'audit Fiscapilot : verdict explicite, conditions vérifiées, sources citées.

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Cet article ne constitue pas une consultation — faites revalider les chiffres par un professionnel pour votre dossier.